재개발·재건축 소송 100% 이기는 법
추진위 동의서 양식에 맞게… 인적사항 반드시 기재해야
김조영 본지 편집인 2009-07-03
정비사업을 하다 보면 다양한 소송이 발생하게 됩니다. 사업이 진행되면서 필수적으로 발생하는 명도소송, 현금청산소송, 미동의자에 대한 매도청구소송, 토지수용 등은 조합집행부가 업무를 잘 진행하여도 어쩔 수 없이 발생하는 소송입니다. 하지만 다른 경우에는 법적인 절차를 제대로 지키지 않아서 소송이 발생하고 심한 경우에는 추진위원회나 조합측이 패소하기까지 합니다. 이렇게 되면 사업진행에 많은 차질이 오게 되고 결국 그 피해는 조합원들이 입게 될 것입니다. 따라서 추진위원회 설립부터 조합 해산·청산 시까지 중요한 단계의 법적절차와 유의사항을 기재하여, 법적 소송이 제기되더라도 100% 승소하는 방법을 함께 알아보도록 하겠습니다. 다만, 앞으로 계속 연재될 내용은 각 사안별로 핵심적인 내용만을 지적할 것이기 때문에 재건축·재개발에 대한 기초지식이 전혀 없는 분들에게는 약간 이해하기 힘든 부분이 있을 것입니다. 하지만 추진위원회단계에서 추진위원장, 감사, 추진위원들, 그리고 조합단계에서 조합장, 이사, 대의원들이 먼저 정확한 지식을 가지고 업무를 진행하여야 사업이 성공적으로 수행되고 조합원들에게 이익이 되기 때문에 그 분들을 주 대상으로 하여 원고를 집필하도록 하겠습니다.
추진위원회 설립승인
1. 추진위원회설립 동의서는 정해진 양식으로 하라.
(1) 추진위원회설립요건=추진위원회를 설립하기 위하여 징구하여야 하는 동의서는 어떤 양식으로 하여야 할까? 그냥 설립에 동의한다는 말만 기재하면 될까?
현행 〈도시 및 주거환경정비법〉(앞으로 ‘도정법’ 또는 ‘법’이라고 함)에 의하면 조합이 사업시행자가 되어 사업을 진행하기 위하여는 반드시 그 전단계로 ‘정비사업조합설립추진위원회’라는 조직을 시장·군수로부터 승인을 받고 사업을 진행하도록 규정되어 있다(법 제13조).
그리고 추진위원회를 구성하기 위하여는 정비구역지정고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 법 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말함)후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 법 제15조제2항에 따른 추진위원회운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.
(2) 토지등소유자의 개념=위에서 말하는 ‘토지등소유자’의 개념에 대하여 잠시 살펴보면, 〈도정법〉 제2조(용어의 정의)9호에 아래와 같이 규정되어 있다.
9. ‘토지등소유자’라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그
지상권자
나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유
자
즉, 주택재건축사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 모두 소유하고 있는 자만이 토지등소유자에 해당하는데 비하여 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 토지 또는 건축물중 하나만 소유하여도 되며, 토지를 이용할 수 있는 권한을 가진 지상권자도 토지등소유자에 해당되도록 규정되어 있다.
(3)동의서의 양식=그러면 이와 같이 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수의 승인을 받아야 하는데, 이때 동의를 어떻게 받아야 할까?
〈도정법〉이 2003년 7월 1일부터 시행이 되어 벌써 많은 시간이 흘렀는데도 아직까지 추진위원회 설립승인을 받기 위한 동의서 양식이 정해져 있다는 사실을 모르는 분들이 의외로 많이 있는 것 같다. 그리고 추진위원회 운영규정이라는 것이 어디에 있는지 조차 모르는 분들도 또한 있다.
국토해양부는 2003년 7월 1일 〈도정법〉을 시행하면서부터 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉을 고시했다. 일종의 법규명령으로서 이 고시문에 기재된 내용은 전부 지켜야만 하는 조항들이다. 2003년 7월 1일부터 시행될 때에는 ‘건설교통부 고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라는 이름으로 공포됐으며, 추후 2006년 8월 25일에 ‘건설교통부 고시 제2006-330호’로 개정했다.
그런데 이 추진위원회 운영규정 마지막에 보면 [별지1: 정비사업조합설립추진위원회 설립동의서]라는 동의서 양식이 첨부되어 있다. 바로 이 양식이 추진위원회 설립을 하기 위하여 징구해야 하는 동의서인 것이다. 따라서 동의서 양식을 임의적으로 만들어서 사용하지 말고 반드시 이 [별지1: 정비사업조합설립추진위원회 설립동의서] 양식으로 동의서를 받기 바란다. 위 동의서 양식으로 받아야 한다는 사실은 ‘기본의 기본’인데 이러한 사실을 아는데 까지 상당한 시일이 소요되는 경우가 많이 있다.
2. 추진위원들의 인적사항을 반드시 동의서에 기재한 뒤 동의서를 받도록 하라
(1) 동의서상 추진위원들 인적사항 기재란=‘건설교통 고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ [별지1: 정비사업조합설립추진위원회 설립동의서]라는 양식을 보면 ‘3.동의사항’ 란이 위 〈그림〉과 같이 기재되어 있다.
(2) 추진위원 인적사항 임의기재는 형사책임까지 거론됨=위 〈그림〉의 동의서 양식을 보면 추진위원장부터 추진위원들까지 모든 추진위원들의 인적사항을 기재하도록 되어 있는데, 추진위원장을 포함한 추진위원들의 숫자는 ‘토지등소유자의 10분의 1이상으로 하되, 5인 이하의 경우에는 5인으로 하며 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 수 있다’(추진위원회 운영규정 제2조제2항)라고 규정되어 있기 때문에 상당히 많은 숫자를 기재하여야 한다. 토지등소유자의 수가 500인인 경우에는 최소 50인을 기재하여야 하기 때문이다.
동의서에 추진위원들의 인적사항을 기재하도록 한 이유는 “기재된 추진위원들을 우리 추진위원회 위원으로 선정하는데 동의한다”는 의미의 동의서를 토지등소유자로부터 과반수 받으라는 것이기 때문에, 추진위원들에 대한 동의가 가장 큰 의미를 갖는 것이다.
그런데 추진위원들의 인적사항을 다 기재하고 동의서를 징구하기에는 어려움이 있기 때문에 인적사항을 기재하지 않고 동의서를 받은 뒤에 추후 임의로 공란에 기재하는 경우가 있다. 이렇게 공란으로 받았다가 나중에 임의로 기재하게 되면 그 동의서가 무효라는 주장도 가능하며, 또한 문서를 위조하였다는 형사책임까지 거론될 수가 있다. 실제로 이러한 사유로 형사고소를 하는 경우가 더러 있다. 따라서 반드시 동의서를 징구할 때에는 미리 추진위원들의 인적사항을 모두 기재한 뒤에 동의서를 받기 시작하는 것이 좋다.
(3) 추진위원 기재면을 교체하는 것 또한 무효임=추진위원회 설립동의를 받으려는 모임이 1개의 정비구역 안에 여러 개가 있을 수 있다. 즉, 서로 자신들이 추진위원장, 추진위원들이 되고자 토지등소유자로부터 동의서를 징구하는 모임들이 2개 또는 3개가 있을 수 있는데, 이런 과정에서 어느 1개의 모임도 토지등소유자의 과반수의 동의서를 징구하지 못하는 경우가 발생한다.
즉 A모임은 40%, B모임은 25%, C모임은 15%의 동의서를 징구하였다고 가정을 하자. 이 경우 가장 많이 동의서를 징구한 A모임의 경우에는 10%만 초과하여 동의서를 더 징구하면 되는데 더 이상 동의서가 징구되지 않는 상황이 발생할 수가 있는 것이다.
이럴 경우 A모임과 C모임이 만나서 C모임에서 거둔 추진위설립동의서를 A모임에 주고 A모임이 설립승인을 받도록 도와줄 수도 있다. 그런데 문제는 C모임이 징구한 동의서의 추진위원 인적사항 기재란에는 A모임과 다른 추진위원들의 인적사항이 기재되어 있다. 이럴 경우 A모임과 C모임 대표가 합의하여 C모임이 징구한 동의서에 기재된 추진위원들의 인적사항 기재면인 2번째 장을 A모임이 징구한 동의서에 기재되어 있는 추진위원들 인적사항 기재면으로 교체하여 제출할 수가 있을까?
C모임에 동의서를 제출한 토지등소유자는 C모임의 추진위원들에 동의하는 동의서를 제출한 것이다. 그런데 C모임의 대표자가 동의서 제출자의 동의없이 추진위원들을 기재한 면을 바꾸도록 한다면 이는 동의 제출자의 의사와는 다른 결과가 발생하는 것이다. 따라서 C모임에 동의서를 제출한 자의 동의를 개별적으로 전부 받지 않고 임의적으로 추진위원들 인적사항을 교체하는 것은 무효이기 때문에 이러한 일이 발생하지 않도록 하여야 할 것이다.
3. 추진위원들은 과반수에서 10% 여유있게 선정하라
(1) 추진위원들의 수=‘건설교통 고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 제2조제2항에는 다음과 같이 기재되어 있다.
제2조(추진위원회의 설립)
② 제1항의 규정에 의한 추진위원회 구성은 다음 각호의 기준에 따른다.
1. 위원장과 감사를 둘 것
2. 부위원장을 둘 수 있다.
3. 위원의 수는 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 하되, 5인 이하의 경우에는 5인으로 하며 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 수 있다.
그리고 위 규정에 첨부된 붙임 운영규정 제15조제2항에 의하면 ‘추진위원은 추진위원회설립에 동의한 자 중에서 선출’하도록 규정되어 있다.
제2조(추진위원회의 설립)
② 제1항의 규정에 의한 추진위원회 구성은 다음 각호의 기준에 따른다.
1. 위원장과 감사를 둘 것
2. 부위원장을 둘 수 있다.
3. 위원의 수는 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 하되, 5인 이하의 경우에는 5인으로 하며 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 수 있다.
그리고 위 규정에 첨부된 붙임 운영규정 제15조제2항에 의하면 ‘추진위원은 추진위원회설립에 동의한 자 중에서 선출’하도록 규정되어 있다.
즉, 추진위원회설립에 동의한 토지등소유자 중에서 추진위원을 선출하되, 총 토지등소유자의 10분의 1이상을 추진위원으로 선출하여야 하기 때문에, 예를 들어 500명의 토지등소유자가 있는 경우 10분의 1인 50명만 추진위원으로 기재하면 되는 것이다.
(2) 10%정도 더 여유있게 선출하라=그래서 500명중 10분의 1인 50명의 인적사항을 동의서에 기재하여 총 토지등소유자 500명의 과반수인 251명으로부터 동의서를 징구하여 추진위원회 설립승인 신청을 접수하려고 보니까, 251명으로부터 동의서를 징구하는 사이에 동의서에 기재되어 있는 추진위원들 중에 △소유 부동산을 매도하고 이사를 가버리는 사람 △추진위원을 하기 싫다고 사퇴서를 제출하는 사람 등 여러 가지 사유로 인하여 추진위원 숫자가 10분의 1 이하로 줄어들어 버릴 수가 있다.
그래서 이러한 경우에 10분의 1을 채우기 위하여 기재사항을 임의로 변경하여 설립승인신청을 하는 경우가 있는데, 이 또한 문제가 발생할 수 있는 소지를 충분히 안고 있는 것이다.
따라서 추진위원들의 숫자를 딱 10분의 1로 채울 것이 아니라 약 10% 정도는 여유있게 선출을 하고, 또 그 숫자가 100인이 넘는 경우에 100인으로만 선출할 것이 아니라 이 또한 110명 정도를 선출하여 만약에 생길지 모르는 추진위원들의 부족에 대비하는 것이 좋겠다. 〈02-592-9600 www.r119.co.kr〉
