[스크랩] [전문가칼럼] 경매의 함정을 주의하라.

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 정재홍교수 원글보기

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경매의 함정을 주의하라 대위변제와 임차권, 가등기, 가처분, 지상권  정재홍  前 중앙일보 부동산 아카데미 주임교수 현 아주대학교 평교원 교수 현 법무법인 한반도 법무국장   정재홍 다른 글 모음 고수익을 노릴 수 있는 종목, 새로운 블루칩 경매의 함정을 극복하면 돈을 번다 급매물과 경매투자로 성공했다. 경매의 함정을 주의하라 대위변제와 임차권, 가등기, 가처분, 지상권 경매는 주변의 시세보다 훨씬 싼 금액으로 살 수 있는 장점이 있는 것 뿐만 아니라 반값에 살 수 있는 장점이 있다. 하지만, 반값은커녕 보증금을 날리는 일이 생길 수도 있고 시세보다 더 주고 사는 경우가 생길 수 있다. 보이지 않는 함정으로 인하여 권리분석을 제대로 하지 않아 잔금을 내고도 소유권 주장을 제대로 할 수 없는 경우도 있기 때문에 주의해야 한다. 그래서 이번 주에는 시세보다 싸게 사려다 오히려 비싸게 사는 일이 없도록 주의 할 점을 살펴보자. 처음에 말소기준권리인 근저당이 설정되고 그 다음에 해당 주택을 임차한 임차인은 후순위임차인이 되므로 그 임차주택에 경매가 실행될 경우 낙찰자에게 대항할 수 없어 임차권이 말소된다. 만약에 처음의 근저당이 없어진다면 임차권은 말소되지 않고, 선순위임차인으로 바뀌어 그 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. 다시 말해서 낙찰자에게 임차보증금을 돌려달라고 요구할 수 있다. 예를들면, 1순위 근저당이 설정되어 있고 2순위는 임차인이 확정일자를 받지 않았고 3순위는 근저당권, 4순위 가압류로 되어 있는 부동산이 있다고 하자. 이때 낙찰자는 임차인이 후순위로 되어 있어 인수하지 않아도 된다고 권리분석한 후 응찰을 하였는데 나중에 잔금을 내고 소유권이전 하여 보니 1순위로 되어 있는 근저당은 이미 채권금액이 하나도 없고 말소만 안 된 상태로 남아 있는 경우이다. 이럴 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 한다. 그렇기 때문에 입찰 당일에 선순위 근저당권의 금액이 얼마인지 채권신고서를 제출하였는지를 확인한 후 입찰에 참여해야 불측의 손해를 예방할 수 있다. 따라서 선순위 근저당 금액이 적어 임차인이 근저당 금액을 갚고 대위변제를 주장할 수 있는지를 살펴보고 응찰해야 한다. 마찬가지로 임차인 뿐만 아니라 가등기권자나, 가처분권, 지상권자도 최초의 선순위 근저당권을 말소하고 1순위자로 순위 상승한후 낙찰자에게 주장할 수 있기 때문에 선순위 근저당권의 금액과 말소여부를 확인후 응찰해야 한다. 이를 '이해관계인의 대위변제' 라고 하는데 대위변제의 가능성이 있는 부동산은 위험하기 때문에 무조건 응찰해서는 안되는 것인가? 물건은 아주 좋은 경우에 고민거리일 수 밖에 없다. 한가지 방법은 있다. 즉 선순위 근저당권자가 임의경매 신청을 했을 경우에는 마음 놓고 응찰해도 된다. 왜냐하면 경매신청권자의 근저당을 말소하고 대위변제를 주장하게 되면 경매자체가 취소되어 응찰자는 입찰보증금을 다시 반환 받을 수 있기 때문이다. 이것도 낙찰자가 잔금납부하기 이전의 구제방법이다. 잔금납부 후라면 배당받은 채권자들에게 부당이득금 반환청구소송을 하게 되는데 이렇게 되면 소송의 진행이 길게 되며 소송비용과 시간허비 및 기회비용 등 많은 어려움이 예상될 것이다. 그러면 낙찰자가 잔금납부 전에 구제받기 위해 실행해야 할 일들이 없을까? 낙찰자는 ‘낙찰불허가신청’ 및 ‘낙찰허가결정의 취소신청’을 할 수 있다. 즉, 낙찰을 물려달라고 법원에 신청할 수 있다. 좀 더 자세히 설명한다면, 낙찰허가일 전에 임차인이 대위변제를 한 경우에는 ‘낙찰불허가신청’을 하고, 낙찰허가 이후 낙찰허가결정확정(잔금납부일지정)일 이전의 대위변제는 ‘낙찰허가결정취소신청’ 낙찰허가결정확정(잔금납부일지정)일 이후 낙찰잔금 납부 이전에 대위변제를 한 경우라면 ‘낙찰허가결정확정 취소신청’을 하면 된다. 경매에서 대위변제할 수 있는 기한은 낙찰자가 낙찰잔금을 납부하기 전까지라고 보는 것이 판례의 입장이다. 따라서 후순위 임차인은 대항력있는 선순위가 되기 위해서는 낙찰자가 낙찰잔금을 납부하기 전까지는 선순위 말소기준권리의 채권액을 대신 변제함으로써 대항력을 확보할 수 있다. 따라서 낙찰자의 입장에서도 사전에 해당 부동산의 등기부등본를 발급받아 대위변제가 있는지를 확인한 후 잔금을 납부해야 한다.   앞서가는부자들의모임  http://cafe.daum.net/canrich/  책임교수 정재홍

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